घर घेताय? मग हे ध्यानात राहू द्या!

ऍड. रोहित एरंडे,सकाळ वृत्तसेवा :
घर घेणाऱ्याने याबाबत सर्वोच्च न्यायालयाने दिलेले काही महत्त्वाचे निर्णय लक्षात घेणे गरजेचे आहे. भविष्यातील कज्जे खटले टाळण्यासाठी आणि मानसिक शांततेसाठी ही माहिती जाणून घेणे आवश्‍यक आहे.

"स्वकष्टार्जित' मिळकतीमध्ये मुलांना जन्मतःच हक्क मिळत नाही. हिंदू वारसा कायदा, १९५६ च्या कलम ६ प्रमाणे वडिलोपार्जित मिळकतीमध्ये मुलांना व (आता २००५ च्या कलम ६ च्या दुरुस्तीप्रमाणे मुलींनादेखील) जन्मतःच हक्क प्राप्त होतो. असा हक्क पुढील तीन पिढ्यांपर्यंत प्राप्त होतो. म्हणजेच, उदाहरणार्थ आजोबांच्या वडिलोपार्जित मिळकतीमध्ये त्यांचा मुलगा/ मुलगी, नात, पणतू/ पणती यांना जन्मतःच त्यांच्या हिश्‍श्‍याइतका हक्क प्राप्त होतो; परंतु जर एखाद्याची स्वकष्टार्जित मिळकत असेल, तर मात्र वरीलप्रमाणे मिळकतीमध्ये जन्मतःच हक्क प्राप्त होत नाही. स्वकष्टार्जित मिळकतीची विभागणी ही हिंदू वारसा कायद्याच्या कलम ८ प्रमाणे होते. स्वकष्टार्जित मिळकत ही कायम स्वकष्टार्जितच राहते. पुढच्या एक-दोन पिढ्यांकरिता ती वडिलोपार्जित होत नाही. उदा. "अ' ने स्वतःच्या पैशातून घर विकत घेतले. "अ' ला "ब' ही पत्नी आणि "क' व "ड' ही दोन मुले आहेत. "क'ला "फ' हा मुलगा आहे. "अ' जर मृत्युपत्र न करता मरण पावला, तर त्याच्या घरावर "ब', "क' व "ड' यांना समान १/ ३ हक्क प्राप्त होईल व ती त्यांची प्रत्येकाची "स्वतंत्र' मिळकत होईल. त्या मिळकतीचा त्यांना पाहिजे तसा उपभोग घेण्याचा हक्क आहे. मात्र, "फ'ला जन्मतःच कोणताही हक्क या मिळकतीत प्राप्त होत नाही. हा फार महत्त्वाचा फरक "स्वकष्टार्जित' व "वडिलोपार्जित' मिळकतीमध्ये आहे.

ही बाब सर्वोच्च न्यायालयाने हिंदू वारसा कायदा, १९५६ अस्तित्वात येण्यापूर्वीच अरुणाचल विरुद्ध भुर्गनाथ (Air 1953 SC 495) या खटल्यात स्पष्ट केली आहे. सर्वोच्च न्यायालय पुढे म्हणते, की मुलाला (कारण त्या काळी मुलींना हक्क नव्हता) जन्मतःच आजोबांच्या व वडिलांच्या वडिलोपार्जित मिळकतीमध्ये हक्क प्राप्त होतो; परंतु वडिलांची जर स्वकष्टार्जित मिळकत असेल, तर मात्र मुलाला जन्मतःच हक्क प्राप्त होत नाही. अशा मिळकतीचा उपभोग घेण्याचा वा विल्हेवाट लावण्याचा पूर्ण अधिकार वडिलांना आहे. सर्वोच्च न्यायालय पुढे असेही म्हणते, की एखाद्यास जर मृत्युपत्राने अथवा बक्षीसपत्राने मिळकत मिळाली असेल, तर अशी मिळकत ही त्या व्यक्तीची स्वतंत्र (स्वकष्टार्जित) मिळकत ठरते व अशा मिळकतीत त्या व्यक्तीच्या मुलांना कोणताही हक्क जन्मतः प्राप्त होत नाही. युधिष्ठीर विरुद्ध अशोक कुमार (AIR 1987 S.C. 558) या खटल्यातदेखील सर्वोच्च न्यायालयाने स्पष्ट केले आहे, की स्वकष्टार्जित मिळकतीचे वाटप वडिलोपार्जित मिळकतीप्रमाणे होत नाही. एखाद्या व्यक्तीने मृत्युपत्र केले असेल, तर मात्र त्याने मृत्युपत्रात लिहिल्याप्रमाणेच त्याच्या स्वकष्टार्जित मिळकतीचे वाटप होईल. मग मृत्युपत्राने त्याच्या वारसांना कदाचित सारखा हिस्सा मिळेलही अथवा मिळणारही नाही.आता हिंदू एकत्र कुटुंबपद्धती हळूहळू संपत चालली आहे. २००५ च्या दुरुस्तीनंतर हिंदू वारसा कायद्याच्या कलम ६ प्रमाणे मुलींनादेखील आता वडिलोपार्जित मिळकतीमध्ये मुलांप्रमाणेच समान हक्क प्राप्त झाला आहे. मात्र, ही दुरुस्ती फक्त २००५ नंतर जन्माला आलेल्या मुलींनाच लागू आहे, असा त्याचा अर्थ अजिबात होत नाही. मात्र, अशी दुरुस्ती यायच्या आधी ज्यांच्यामध्ये मिळकतीचे वाटप हे नोंदणीकृत वाटपपत्राने अथवा न्यायालयाच्या हुकुमाप्रमाणे झाले आहे
, त्यांना या दुरुस्तीचा लाभ मिळणार नाही.

"ना वापर शुल्का'प्रमाणेच सभासदांच्या व सोसायटीमधील वादाचा मुद्दा म्हणजे मासिक "देखभाल शुल्क किंवा चार्जेस' याबाबत मुंबई उच्च न्यायालयाने सुनंदा रांगणेकर विरुद्ध राहुल अपार्टमेंट नं. ११, को-ऑपरेटिव्ह सोसायटी (२००६ (१) महाराष्ट्र लॉ जर्नल पान क्र. ७३४) या याचिकेवर निर्णय देताना आधीच्या निकालांची पार्श्‍वभूमी बघू या.

सोसायटीमध्ये एकूण २९ सभासद असतात, ज्यापैकी २८ सभासद निवासी मिळकतीची, म्हणजेच दुकानाचे सभासद असतात. सोसायटीमधील बहुतेक फ्लॅटचे क्षेत्रफळ हे ४७९ चौ. फूट ते ६५७ चौ. फुटांदरम्यान सर्वसाधारणपणे असते. याचिकाकर्तीच्या दुकानाचे क्षेत्रफळ फक्त १६० चौ. फूट एवढेच होते; मात्र देखभाल शुल्क हे फ्लॅटसाठी वर्षाला ८ हजार रुपये इतके, तर दुकानाला वर्षाला १६ हजार रुपये इतके आकारले जात होते. त्याचबरोबर, संबंधित दुकान हे याचिकाकर्तीने भाड्याने दिले असते, म्हणून "ना वापर शुल्का'च्या नावाखाली अजून १६ हजार रुपये वर्षाला, म्हणजेच एकूण ३२ हजार रुपये सोसायटी दुकानदार याचिकाकर्तीकडून वर्षाला वसूल करीत असते.

याचिकाकर्तीने याबद्दल विरोध नोंदवूनसुद्धा सोसायटी अशा अवाजवी दराने दोन्ही शुल्क आकारणी चालूच ठेवते व उलट याचिकाकर्तीवरच थकीत शुल्कवसुलीकरिता सहकार कायद्याच्या कलम १०१ अन्वये सहायक निबंधकांकडे प्रकरण दाखल करते. सहायक निबंधक सोसायटीचे म्हणणे मान्य करतात व कलम १०१ अन्वये वसुलीचे प्रमाणपत्र जारी करतात. यावर केलेला फेरविचार अर्जसुद्धा विभागीय सहनिबंधक फेटाळून लावतात. सबब, याचिकाकर्तीला उच्च न्यायालयात धाव घ्यावी लागते. सर्व बाजूंचे म्हणणे ऐकून उच्च न्यायालयाने पुढील निकाल दिला.

१. सोसायटीने पुरविलेल्या सामायिक सोयीसुविधांचा लाभ सर्व सभासद सारखेच घेतात. सबब, केवळ फ्लॅटचे क्षेत्रफळ मोठे म्हणून देखभाल शुल्क अधिक व क्षेत्रफळ कमी म्हणून देखभाल शुल्क कमी आकारण्याचा सोसायटीचा निर्णय हा तर्कसंगत नाही व तो कायद्याच्या विरुद्ध आहे.
२. देखभाल खर्च सर्वांना असला पाहिजे.
३. बिगर निवासी मिळकतींना कोणतीही जादा सुविधा पुरवत नसल्यास, निवासी मिळकतींच्या देखभाल शुल्काचा दुपटीने बिगर निवासी मिळकतींवर देखभाल शुल्क आकारण्याचा सोसायटीला अधिकार नाही.
४. सोसायटीचे प्रशासकीय मंडळ हे जरी सोसायटीमध्ये सर्वोच्च असले, तरी केवळ क्रूर बहुमताच्या जोरावर प्रशासकीय मंडळ मन मानेल तसे वा कायद्याच्या विरुद्ध निर्णय घेऊ शकत नाही.
५. त्याचबरोबर ना वापर शुल्क हेदेखील फ्लॅट/ दुकानाला लागू असलेल्या देखभाल शुल्काच्या १० टक्के रकमेपेक्षा जास्त आकारता येणार नाही.

नॉमिनीस मालकी हक्क नाही
सोसायटीचे सभासदत्व स्वीकाताना सभासदास आपल्या मृत्यूनंतर तो हक्क कोणाकडे जावा, याबाबत एक नॉमिनेशन (नामांकन) फॉर्म भरून द्यावा लागतो. त्या अर्जावर नामांकित व्यक्तीचे नाव (नॉमिनी), पत्ता आदी माहिती द्यावी लागते, जेणे करून सभासदाच्या मृत्यूनंतर सोसायटीस दैनंदिन व्यवहार करण्यात अडथळा येणार नाही. मात्र, आपल्याकडे नॉमिनी व त्यांचे हक्क आणि अधिकार यांबाबत बरेच गैरसमज समाजात आढळतात. आपण नॉमिनी आहोत, म्हणजे मूळ फ्लॅटधारकाच्या मृत्यूनंतर आपणच फ्लॅटचे (जागेचे) कायदेशीर मालक होणार, असा बऱ्याच लोकांचा गैरसमज दिसून येतो. वस्तुतः नॉमिनेशन व मालकी हक्क या दोन गोष्टी पूर्णपणे भिन्न आहेत. थोडक्‍यात, नॉमिनेशन ही एक तात्पुरती सोय आहे. नॉमिनेशन म्हणजे मृत्युपत्र अथवा इच्छापत्र नव्हे! एखाद्या स्थावर वा जंगम मिळकतीसंदर्भात नॉमिनेशन केले असले, तरी अशा मिळकतीची अंतिम व्यवस्था ही मृत्युपत्राप्रमाणे अथवा वारसाहक्कानेच होते. सोसायटीच्या एखाद्या सभासदाच्या मृत्यूनंतर सोसायटीला फ्लॅटसंदर्भात दैनंदिन व्यवहार करण्यात अडचण येऊ नये, म्हणून नॉमिनी नेमण्याची तरतूद कायद्यात केलेली आहे.

मुंबई उच्च न्यायालयाने गोपाळ घाटणेकर विरुद्ध मधुकर घाटणेकर (१९८२ महाराष्ट्र लॉ जर्नल, पान क्र. ६५) या केसमध्ये नॉमिनी व मालकी हक्क याबाबत सुंदर विवेचन केले आहे. या केसची थोडक्‍यात हकिगत आपण बघू ः

(कै.) विष्णू घाटणेकर हे गृहस्थ एका सहकारी सोसायटीचे सभासद होते व त्या सोसायटीतील एक प्लॉट त्यांना तबदील (ऍलॉट) केला होता. त्या प्लॉटवर त्यांनी घर बांधले होते. विष्णू घाटणेकर यांना गोपाळ व मधुकर अशी दोन मुले होती. प्लॉटकरिता "नॉमिनी' म्हणून मधुकरचे नाव सोसायटीत नोंदविलेले होते. विष्णू घाटणेकरांच्या मृत्यूनंतर नॉमिनेशनच्या आधारावर संबंधित प्लॉट, त्यावरील घर व सोसायटीचे शेअर्स आपल्या मालकीचे झाले, असा ठराव करून प्रॉपर्टी मिळण्याकरिता मधुकर कोर्टामध्ये दावा लावतो. मधुकरचे म्हणणे असे असते, की नॉमिनी म्हणून वडिलांनी त्याचे नाव दिले आहे. याचाच अर्थ, तोच एकटा संपूर्ण मिळकतीचा मालक झाला आहे. त्याचबरोबर, नॉमिनेशन फॉर्मवर दोन साक्षीदारांच्या सह्या आहेत, म्हणजेच ते वडिलांचे मृत्युपत्र आहे व म्हणूनदेखील वडिलांच्या इच्छेप्रमाणेच तोच एकटा जागेचा मालक झाला आहे. त्यात गोपाळ अथवा इतर वारसांना कोणताही हक्क नाही. मधुकरचा दावा पूर्णपणे फेटाळताना मुंबई उच्च न्यायलयाने नमूद केले, की नामांकन म्हणजे सोसायटीच्या सभासदाच्या मृत्यूनंतर मिळकतीबद्दल व्यवहार कोणाशी करावा याबाबत केलेला केवळ नामनिर्देश असतो. नामांकनामुळे कोणालाही वारसाहक्क प्राप्त होत नाही अथवा नामांकनामुळे कोणाचा वारसाहक्क हिरावूनही घेतला जात नाही. सबब, जरी मधुकरचे नाव नॉमिनी म्हणून असले, तरी गोपाळचादेखील वारसा हक्काप्रमाणे मिळकतीमध्ये तितकाच समान हक्क आहे. सोसायटीला वारसा हक्क ठरविण्याचा अधिकार नाही, असेही उच्च न्यायालयाने नमूद केले आहे. मुंबई उच्च न्यायालयाने पुढे असेही नमूद केले आहे, की सभासदाची संस्थेतील मिळकत ही स्वकष्टार्जित असेल व त्याच्या हयातीत त्याने त्याबाबत मृत्युपत्र केलेले नसेल, तर अशा परिस्थितीत जरी नॉमिनी म्हणून एकाच वारसाचे नाव असले, तरी इतर वारसांनाही त्या मिळकतीत समान हक्क प्राप्त होतो. नॉमिनी हा केवळ मिळकतीचा विश्‍वस्त (ट्रस्टी) असतो. लोकांचे गैरसम दूर व्हावेत म्हणून नमूद करावेसे वाटते, की विमा कंपन्या, बॅंका, वित्तीय संस्था, टपाल कार्यालये या ठिकाणी केल्या जाणाऱ्या नामांकनांनादेखील वरील तत्त्वे लागू होतात. विमा पॉलिसीच्या रकमेबद्दल नॉमिनीने केलेला दावा फेटाळताना सर्वोच्च न्यायालयाने (अखठ १९८४ डउ ३४६) शरबतीदेवीच्या खटल्यात म्हटले आहे, की "केवळ नॉमिनेशन केले आहे, याचा फायदा नॉमिनीस घेता येणार नाही. नॉमिनेशन म्हणजे सभासद किंवा विमाधारकाच्या मृत्यूनंतर ती रक्कम वा मिळकत कोणाकडे जावी, याबाबतचा निर्देश. तथापि, या मिळणाऱ्या फायद्यास मृताचे इतर वारसही पात्र असतात. जरी मृत व्यक्तीने मृत्युपत्र केले असले अथवा नसले, तरी नॉमिनेशन हा वारसाहक्काचा तिसरा कायदा होऊ शकत नाही. विमा रक्कम विमाधारकानंतर कोणाला मिळावी, याचा नामनिर्देश जरी केलेला असला, तरी त्यामुळे नामांकित व्यक्तीस (संबंधित रकमेबाबत) मालकी हक्क प्राप्त होऊ शकत नाही.

जर नामांकित (नॉमिनी) व्यक्तीचे नाव मृत्युपत्रातील वाटणीत दिलेले नसेल, तर फक्त मृत्युपत्रात उल्लेख केलेल्या व्यक्तीलाच मिळकतीचे हक्क प्राप्त होतात; मात्र जेव्हा एखादी व्यक्ती मृत्युपत्र न करता मरते, तेव्हा अशा व्यक्तीच्या सर्व वारसांना समान हक्क प्राप्त होतात. नॉमिनी जर वारसांपैकीच एक असेल, तर तोही इतर वारसांप्रमाणेच हक्कदार होतो.